In 2018 vinden er verschillende wetswijzigingen plaats. Hieronder een overzicht van de belangrijke wijzigingen.

Het inkomen van een partner telt voor 70 procent mee
Wanneer het financieringspercentage van tweeverdieners wordt bepaald. Wordt het inkomen van de minst verdienende partner voor 70 procent meegeteld. In 2017 was dit 60 procent. Het uiteindelijke doel is om de aankomende jaren het inkomen van de minstverdienende partner voor 100 procent te laten meetellen. Omdat de koopkracht en rente in 2017 weinig veranderd is, blijft de maximale leencapaciteit verder redelijk stabiel. Wel is de mogelijkheid om extra te lenen voor zeer energiezuinige woningen verbreed, zodat dit niet alleen maar geldt voor nul-op-de-meter woningen. De toetsrente is ook verder aangepast. Bij hypotheken die korter lopen dan 10 jaar en die volledig worden afgelost binnen de rentevaste periode, kan voortaan gewerkt worden met de werkelijke rentepercentages in plaats van met een toetsrente van 5 procent. Vooral voor ouderen die bij naderend pensioen een leningdeel versneld willen aflossen biedt dit meer mogelijkheden. 

Hypotheekrente over restschulden niet langer meer fiscaal aftrekbaar
In 2017 is het nog mogelijk om de rente over meegefinancierde restschulden 15 jaar lang fiscaal af te trekken. Deze tijdelijke maatregel loopt op 1 januari 2018 af.

De Loan-to-Value daalt 
De LTV was in 2017 nog 101 procent en in 2018 zal dit gaan verlagen naar een maximaal leenbedrag van 100 procent. Kopers kunnen dan een hypotheek afsluiten tot maximaal 100 procent van de waarde van hun woning. Om energiebesparende maatregelen voor de eigen woning door te voeren, kan er tot 106 procent geleend worden van de waarde van de woning. Deze uitzondering is bedoeld om investeringen in energiebesparende maatregelen of energiezuinige woningen te stimuleren.

Verlaging percentage eigenwoningforfait
Het percentage van het eigenwoningforfait voor de woningen met een WOZ-waarde van € 75.000 tot € 1.060.000 wordt verlaagd van 0,75 procent naar 0,70 procent. Voor een woning van € 200.000 betekent dat het aan te geven bedrag aan eigenwoningforfait omlaag gaat van € 1.500 naar € 1.400. In veel gevallen zal de WOZ-waarde echter stijgen waardoor de verlaging van het percentage weer teniet wordt gedaan.

De hypotheekrente daalt naar 49,5 procent
Het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken daalt met 0,5 procent. In 2017 was dit nog 50 procent. Deze beperking geldt voor aftrekbare kosten voor de eigen woning. Dus niet alleen de hypotheekrente van eigenwoningschulden, maar ook bijvoorbeeld de rente en kosten van restschulden, aftrekbare erfpachtcanons of de advieskosten bij het sluiten van de hypotheek. Dit raakt alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. In 2017 zijn dat huiseigenaren met een belastbaar jaarinkomen boven de € 67.072.

Aanpassing NHG-grens
De NHG-grens is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs

• De gemiddelde koopsom bedraagt vanaf januari 2018 € 265.000. 2017 was dat € 245.000
• De maximale kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen bedraagt € 265.000 (100 procent van de marktwaarde).
• De maximale kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen bedraagt € 280.900 (106 procent van de marktwaarde).

Energiebesparende voorzieningen zijn onder andere: energiezuinige kozijnen en/of deuren, energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren, een warmtepomp, warmteterugwinning, een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie van beiden, spouwmuur-, dag-, leiding- vloerisolatie en HR++ beglazing.

Schenkingsvrijstelling van maximaal € 100.000 kan doorwerken in 2018
Per 1 januari 2017 is de eenmalige schenkingsvrijstelling omhooggegaan van € 53.016 naar € 100.000. De schenking moet worden aangewend voor:
De aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning; of de aflossing van de eigenwoningschuld; of de aflossing van een restschuld van de verkochte eigen woning; of de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.
In tegenstelling tot 2013-2014 geldt er wel een leeftijdscriterium: de ontvanger moet op het moment dat de schenking tot stand komt tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Er hoeft geen sprake te zijn van een ouder-kind relatie. De schenking mag worden verspreid over drie achtereenvolgende jaren. De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40 jaar. De schenkingen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het jaar van de eerste schenking zijn gebruikt voor de eigen woning.

Verplicht minimum bedrag VvE reservefonds in 2018
Al langere tijd zijn VvE’s verplicht om een reservefonds te hebben voor het financieren van groot onderhoud aan het appartementencomplex. De wet schrijft echter niet voor hoeveel er in de kas moet zitten.Dit gaat in 2018 veranderen. Op 1 januari 2018 wordt de ‘Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars’ ingevoerd. Op grond van deze wet dient er jaarlijkse een reservering ten behoeve van het reservefonds plaats te vinden. De VvE’s hebben daarbij twee opties. De grootte van deze jaarlijkse reservering zal door de vergadering van de VvE worden vastgesteld op grond van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of een bedrag van ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Het gevolg van de wet is dat de maandelijkse bijdrage fors omhoog kan gaan bij een VvE die geen geld in het reservefonds heeft.

Overgangsrecht
Het overgangsrecht is op dit moment drie jaar. Dat betekent dat alle bestaande VvE’s drie jaar na inwerkingtreding de minimale jaarlijks reservering ten behoeve van het reservefonds moeten realiseren. Indien er uiterlijk 1 januari 2021 niet is voldaan aan deze nieuwe verplichting dan is het mogelijk om bijvoorbeeld het bestuur aan te schrijven of het onderhoud op de vergadering van de VvE te bespreken. Indien dat onvoldoende effect heeft, dan kan een VvE-lid zich wenden tot de rechter om nakoming van de verplichting af te dwingen.

Lening aangaan mogelijk
Met de nieuwe wet is het uitdrukkelijk voor alle VvE’s mogelijk om een lening aan te gaan, mits de splitsingsakte dit niet verbiedt. De rente van de lening is voor de leden van de VvE aftrekbaar voor de inkomstenbelasting en de bank kan alleen de appartementseigenaar aanspreken voor hun eigen aandeel.
Hoofdelijkheid is daarmee niet van toepassing. De leenschuld gaat bij de levering van het appartement over op de nieuwe eigenaar. De lening kan worden gebruikt om het noodzakelijk onderhoud te bekostigen of om over te gaan tot verduurzaming.

Subsidie energiebesparende maatregelen koopwoning
Indien een eigenaar energiebesparende voorzieningen wil aanbrengen in zijn woning kan hij gebruik maken van een subsidie. De ‘Subsidie energiebesparing eigen huis’ stimuleert energiebesparing in bestaande woningen in de particuliere koopsector. De subsidie kan vanaf 15 september 2016 tot en met 31 december 2018 worden aangevraagd. Eigenaar-bewoners en Verenigingen van Eigenaren kunnen gebruik maken van de regeling, zeker nu de nieuwe Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars de mogelijkheid voor VvE’s biedt om een lening aan te gaan. 

De Wwft in 2018
De Wwft wordt naar verwachting in de loop van 2018 verder aangescherpt op basis van de Europese Vierde Anti-Witwasrichtlijn. Het wetsvoorstel om dit in te voeren ligt nu bij de Tweede Kamer. Door de implementatie van de richtlijn worden twee kernverplichtingen uit de Wwft bestendigd: het cliëntenonderzoek en de meldplicht. De risico gebaseerde aanpak blijft het uitgangspunt. De manier waarop u cliëntenonderzoek moet uitvoeren gaat wel veranderen, u zult zelf actiever op de risico’s rondom een transactie of opdrachtgever moeten letten. Ook worden de definities van uiteindelijke belanghebbenden (UBO) en politiek prominente personen (PEP) nader ingevuld. Daarnaast moet u uw eigen kantoor onderwerpen aan een risicoanalyse en de uitkomsten daarvan vastleggen. Bovendien worden de sanctiemogelijkheden verder uitgebreid en worden de boetes verhoogd.

Huurliberalisatiegrens blijft bevroren in 2018
De huurliberalisatiegrens blijft ook in 2018 bevroren. De huurliberalisatiegrens is € 710,68. De liberalisatiegrens is per 1 januari 2016 voor 3 jaar bevroren. Voorheen liep de liberalisatiegrens van 1 juli in een bepaald jaar tot en met 31 juli in het volgende jaar. Huurprijzen kunnen als gevolg van de jaarlijkse toegestane verhogingen en als het puntenaantal het toestaat wel boven deze grens uitstijgen.

Huurtoeslaggrens blijft bevroren in 2018
Ook de huurtoeslaggrens blijft in 2018 bevroren. De algemene huurtoeslaggrens is per 1 januari 2016 eveneens voor 3 jaar bevroren. De algemene huurtoeslaggrens € 710,68 en zal ook voor 2018 € 710,68 bedragen.Voor jongeren onder 23 jaar mag de maandhuur in 2018 maximaal € 417,34 euro zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen. In 2017 was dat € 414,02 euro.

bron:www.vastgoedactueel.nl